杭州红盘对撞后，二手房是风口还是窗口？| 房叔说No.177
共1盘预售公示、登记，列表见文末↓
伴随着1.27新政的余威，19个红盘（无房+人才红盘；有房中签率10%左右低中签准红盘）在春节前登场对撞，1万+房源，直接炸出了7.4万+房票，留给有房户仅1800多套，有房总体中签率仅6.9%。
有房或改善客户面临前所未有的抉择困局，无房户及人才中签率也在下降。
无房+人才已经定向圈了未来科技城、北部新城、大江东和萧山市心，还蚕食着其他高价热点板块。
奥体、钱江新城、江河汇、市中心等绝对高素质板块，虽然人才+无房倾斜比率在下降，但还是阻挡不了仅有一盘高于10%的中签率，超低中签率依然让购房者怀疑人生，高改也逃脱不了5年限售的魔咒。
热点板块新房限价不放松，一、二手房瀑布价差还有拉大趋势，这样的红利机会自然没人愿意错过。
整个杭州楼市怎么平息？要么继续打补丁出新政，提高社保缴费年限，提高无房和人才准入门槛，打击流量，降低基数。
副作用肯定明显，挫伤近三年高速流入人口及人才的积极性，降低居住幸福感，也减弱杭州城市高速发展的吸引力、竞争力，任谁抉择都要谨慎。
另一种加强打击垫资、代持和资金使用途径，加大银行贷款审核力度，限制资金流动性及提高营业税免征年限，同样也有消费滞胀、通货膨胀的风险。
新政和红盘一波波出，最终堵还是大于疏，整个楼市大循环、二手强势分流并没有形成。
不算意外的是，这波红盘潮在低中签的挤压和焦虑影响下，会把流量和需求，被迫向二手赛道转向，这究竟是是不是好事呢？
| PART 2 |
之前楼市调控“手术”针对新房，一样越调越热的深圳， 2月8日发布《建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，开始转向抓新房上涨的源头——二手房。
以二手房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市二手住房成交参考价格，并按照全覆盖、网格化原则，由此，发布全市3595个小区二手房成交参考价格。
这个尝试或许有惊天作用，具体能不能对二手房市场价格产生影响，要看其执行的力度。
如果只做参考价格，只强调引导而不强制，基本全部低于卖家心理价位的参考价，在卖方市场主导的状态下，游戏规则和现状不会彻底改变。
如果按参考价严格执行（网传2月21日，深圳光大银行正式将住建局二手房发布基准价作为贷款参考价）为基准价格指导银行按揭，意义就不同了。相当于在金融上捏住了二手房的七寸，如果再按照参考价发放贷款，高于参考价溢价部分，只能在首付上解决。
买家的资金成本陡然提高，现金流要求也水涨船高，倒逼买房者好好考量，有助于压低二手房价预期。
二手市场一旦没有了金融这个“源头活水”，必然降低二手房和新房的价差，新房机会成本提高，打新“内卷化”的状况可能会缓解。
再搭配近来大城市对于银行房贷的严格审批和控制，想必新房市场会凉一些了。
而另一方面，沪深二手房市场回暖，市场上卖家惜售情绪蔓延，深圳、上海新房政策越来越严。
上海增值税征免年限从2年提高至5年，离异离婚3年内不能买房，法拍房纳入限购，积分买房，一点点从根源上堵死漏洞，挤压和引导新房市场转二手，再引导降二手，短期不明显，长期一定有效。
举个例子，比如说新房4.7万/㎡的奥体二手房参考价定在5.7万/㎡，未来想象空间就非常有限，再加上红盘限价预计要7-8年才能上市，这么一来时间成本和机会成本锁定后的价格，新房优势不再存在，那要不要摇新房还真要思量一下。
信号已经发出，至于上几次紧跟深、沪新房调控的杭州会不会再次跟上呢？可能性极大。
| PART 3 |
确实调控的压力和可能性都很大，二手房的调控关键作用大家也都知道，就不知道靴子何时落地。
在杭州还未出台进一步针对二手房的政策前，现在就是最好的风口期。
再看个数据，2020年，杭州市区二手房有7个月成交量过万，全年共成交10.3万套，这一成绩优于2018、2019年，是从2013年以来，第3次成交量破10万套。
新房最火的年份，也迎来了二手房最火的年份，说明什么，新房摇号竞争的激烈还伴随着上车的焦虑，已经把战火引到了二手房市场。
2020年杭州市区板块流量王——闲林，全年度签约量4000套，桃源小镇、竹海水韵、翡翠城闲林三兄弟就收割了1404套，原因很多，但最关键的是大城西的地板价就在闲林。
相对成熟的板块，洼地的价格，成为未来科技城刚需外溢最大的板块，也是未科二手房跳涨强收益板块。
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看看，大城西蒋村河滨之城二手房已经从20年初5万+挂牌价跃上了基本没有低于8万的，成交明面也到了7.9万。
未来科技城三兄弟未来悦、印未来、樾府挂价站稳6万，未来悦成交突破6.1万天花板，翡翠城从20年初的3万左右到现在的4.2万成交价也不奇怪，闲林咸鱼翻身确实不远了。
而抛开纯学区因属，即使这次改善盘8盘齐开，大多数中签率还是保持8%以下。这么低的中签率背后站着的是能代表杭州的品质板块标杆，奥体、钱江新城、申花等代表杭州价格天花板的高品质次新房。
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时代奥城、创世纪最近成交价都在7.5万+，天璞成交价也早已突破6.7万，实际在7万上下。
钱江新城，与御潮府直线距离仅800米的壹品大部分挂价到了16万+，12万已经成了起步价，侯潮府挂牌主流12万+；申花刚交付的养云静舍挂牌价9万+，宜和园已经有一套8.7万+成交案例，力压old money锦绣之城，也在接续着申花的神话。
这样疯狂的二手价，难怪新房市场刹不住车。
| PART 4 |
还能淘到价格合适的二手房吗？未来科技城外溢的闲林，未来科技城2.0三中、四小、五幼的学区范围内，冷静后有可能出现机会房。
可能被未来科技城发展外溢光顾的闲林也是上车的机会，毕竟价格摆在那里。
蒋村还没最终盖棺定论民转公的育华大概率学区房西溪诚园；最近官宣的一民两公初中、三所公办小学的文澜教育集团学区房，桥西、桥东抢在3月开学入学潮前，还是有机会的。
奥体非热门核心天赋、檀悦，还是能淘到挂价不到6万的合适房源，赶上上涨的末班车。
望江新城7-8万单价的望江府，和新房限价价差不大，又是次新房，可以考虑。
与新房价格几无倒挂的城东新城，在补齐配套及综合体短板后，自住找次新房也是不错的选择。
艮北已经有向钱江新城二期靠近的板块发展机会，这个跳板板块淘淘次新房招商1872和杨柳郡也不错。
杭州限价政策不做根本性的更改，供应量不能及时跟上缓解供需矛盾，新房价格放松追不上二手涨幅，新房二手倒挂存在并依然在拉大，摇号的火热难以从源头根除。
而摇号政策始终严厉并一再加码，市场占绝对多数的有房户，参与到新房市场的机会愈加渺茫。
向二手市场改道，得以完成改善居住的愿望，及不被城市发展红利抛弃，还是可行的，不需要加杠杆，想保卫被货币超发和通货膨胀稀释的资产，在二手房新政还没出，这扇门没有闭合，以及新房下一波红盘潮的空档期，既是二手房的风口，也是短暂窗口，有机会还是及早上车吧。
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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